各市、武进地方税务局，市局各分局、稽查局：

为贯彻执行“以票控税、网络比对、税源监控、综合管理”的治税方针，努力提升建筑业、房地产业税收管理水平，根据《国家税务总局关于印发<不动产、建筑业营业税项目管理及发票使用管理暂行办法>的通知》（国税发[2006]128号）和《江苏省地方税务局关于印发<江苏省地方税务局建筑业房地产业营业税管理暂行办法>的通知》（苏地税发[2006]244号、并随文印发）精神，结合我市实际，现就有关问题提出如下意见：

一、加强对建筑业、房地产项目的控管

（一）项目登记管理

1、项目登记范围

本市范围内的建筑业、房地产项目以及本市施工单位承接的常州市范围以外建筑项目均应进行项目登记。但独立核算单位内部承接的建筑项目情况除外。

2、项目登记主体

本市范围内建筑项目的建设单位和施工单位以及房地产项目的建设单位；承接本市范围以外建筑项目的常州市施工单位。

3、项目登记管辖

（1）凡在本市承接建筑项目的施工单位，应向其项目所在地主管税务机关办理项目登记手续。

（2）本市施工单位承接常州市范围以外建筑项目的，应向其机构所在地主管税务机关办理项目登记手续。

（3）本市范围内的建筑项目的建设单位应向其项目所在地主管税务机关办理项目登记手续。

（4）房地产项目的建设单位应向其主管税务机关办理项目登记手续。

（5）对跨县区工程项目登记的管辖由常州市地方税务局确定。

4、登记时限及资料报送

（1）建筑项目的建设单位应在建筑工程合同签订之日起30日内到其项目所在地税务机关进行项目登记，如实填写《建设方工程项目登记表》并提供下列证件、资料：

①建设单位的税务登记证、营业执照（事业单位登记证、社团登记证等）副本及复印件。

②工程承发包合同、工程项目立项书原件及复印件；

③《建设工程规划许可证》原件及复印件。

房地产项目的建设单位在取得《房屋预售许可证》后，还需如实填写《房地产项目新开工登记表》，并报送物价部门核定的商品房价格批件原件及复印件。

（2）建筑项目的施工单位应在建筑工程合同签订并申报领取《建设工程项目施工许可证》之日起30日内向项目所在地税务机关提供项目信息，如实填写《施工方工程项目登记表》并提供下列证件、资料：

①施工单位的营业执照副本、税务登记证副本及复印件；

②工程承发包合同、分包合同、转包合同、施工合同及其工程预算资料原件及复印件；

③《建设工程项目施工许可证》原件及复印件；

④开户银行及账号；

⑤外地来常施工单位还应提供《外出经营税收管理证明》原件及复印件。

（3）本市施工单位承接常州市范围以外建筑项目的，也应按照上述规定向其机构所在地主管税务机关进行异地建筑工程项目登记。

5、项目变更及报停

（1）建筑项目的建设单位与施工单位工程项目信息发生变动的，应在工程项目信息发生变动之日起30日内，向原项目登记的主管税务机关提供变更项目信息；如实填写《建设方（施工方）工程项目变更登记表》并提供相关变更资料。

（2）建筑项目的建设单位与施工单位在建筑项目施工过程中，发生停缓建的，在决定停缓建之日起15日内，应到原项目登记的主管税务机关办理工程项目停缓建登记。在复建之日起10日内向主管税务机关办理复建手续。

（二）项目日常管理

1、信息采集

主管税务机关要加强与同级发改、规划、财政、国土、建设、房管、交通、招投标管理等部门的联系，及时采集建筑业、房地产业工程项目的立项、开工建设等信息。

2、跟踪管理

主管税务机关要对建筑业、房地产项目实行分级分类跟踪管理。对于合同标的在500万元以下的建筑项目（不包括房地产项目）以及所有房地产项目要按月监控，对于合同标的在500万元（含）以上的建筑项目（不包括房地产项目）要按季度重点监控。对建筑项目，重点监控项目施工进度以及建设单位付款、施工单位收款开票以及税款缴纳情况；对房地产项目还要监控开发的商品房预销售、销售的面积、套数、金额、开票以及税款缴纳等情况。

主管税务机关要按项目实施管理，建立项目台账，对所监控的信息及时进行数据维护，项目清算后要按户装订成册。

（三）项目清算管理

1、清算范围

本市范围内合同标的50万元（含）以上建筑工程项目以及所有房地产项目。

2、清算时限

（1）本市范围内建筑项目的施工单位在建筑业工程项目完工并经相关部门竣工验收及出具工程竣工结算报告之日起30日内，向项目登记的主管税务机关申请建筑项目清算。

（2）本市范围内房地产项目的建设单位应在商品房全部销售完成后30日内，向主管税务机关申请营业税清算。

3、管理要求

（1）主管税务机关对以下情形的建筑项目实施清算时，应实地调查核实：

①合同标的在500万元以上（含）的建筑项目；

②纳税人有设备扣除事项的；

③主管税务机关认为有疑问需要进行调查核实的。

（2）主管税务机关在办理建筑项目（不包括房地产项目）清算时，应对工程结算价款、甲供材、设备扣除等项目进行核实确定，同时清缴营业税、个人所得税等税款，在项目清算结束后，出具《建筑项目清算表》。

（3）外地来常施工单位需凭项目所在地主管税务机关出具的《建筑项目清算表》办理本项目末次开票手续。

（4）对于房地产项目，主管税务机关重点核查其销售商品房涉及到的营业税及附加以及土地增值税缴纳情况。

二、建筑业、房地产业自开票纳税人的认定和管理

（一）按照我市对建筑业征管的要求，对建筑业纳税人要求认定为自开票纳税人的应从严控制。

对一些水、电、气等直接面向用户以及用票量大的建筑安装企业实行税务机关代开票确有困难的，凡符合下列条件，经县区级税务机关核准，可以认定为自开票纳税人：

1、企业申请；

2、依法办理税务登记证；

3、严格执行建筑业项目管理办法；

4、企业财务核算健全、能按期进行纳税申报、近年来未发生重大偷漏税的；

5、能按发票管理办法开具、使用、保管发票；

6、税务机关的其他要求。

（二）符合下列条件的房地产企业，由县区级税务机关核准其为自开票纳税人：

1、企业申请报告；

2、依法办理税务登记证；

3、执行省局、市局不动产、建筑业营业税项目管理办法；

4、企业财务核算健全、能按期进行纳税申报、近年来未发生重大偷漏税的；

5、能按发票管理办法开具、使用、保管发票；

6、主管税务机关的其他要求。

（三）对建筑企业、房地产企业自开票纳税人的日常管理和年审管理

1、税务机关应加强对建筑企业、房地产企业自开票纳税人的日常管理。在日常征管中，主管税务机关应加强纳税评估，自开票纳税人出现不符合上述认定条件之一的，主管税务机关应立即取消其自开票纳税人资格，收缴已购买的专项发票，并按《征管法》、《发票管理办法》及其他有关规定进行处理。

2、对建筑企业、房地产企业自开票纳税人建立年审管理制度。每年4月底前各单位要对已认定的自开票纳税人进行年审，对照认定条件进行专项纳税评估，未参加年检或不符合认定条件之一的，主管税务机关应取消其自开票纳税人资格，收缴已购买的专项发票，并按《征管法》、《发票管理办法》及有关规定进行处理。

三、发票管理

（一）对代开票纳税人，税务机关应在纳税人已缴纳应征的税款后方可为其代开发票。

（二）代开票纳税人向税务机关申请代开《建筑业发票》（或不动产发票）时应提供如下材料：

1、完税凭证；

2、税务登记证副本；对按规定不需办理工商登记和税务登记的单位和个人需提供单位证明或个人身份证；

3、提供《建筑工程项目登记表》（或《房地产项目新开工登记表》）、《建筑工程项目付款证明》、销售商品房合同，对超出合同金额的还需补充提供有关变更协议；

4、申请人为外地来常施工单位的，提供《外出经营税收管理证明》；

5、申请人为转包方或分包方的，提供转包、分包协议以及被扣缴税款完税凭证；

6、涉及减免税的，需提供减免税批复；

7、涉及个人所得税实行查账征收的，需提供常州市有权税务机关出具的批复；

8、税务机关要求提供的其他材料。

凡一个项目发生多次开票业务的，应按“二个减负”的要求，尽可能简化报送材料，具体口径由征管部门会税政等部门明确。

（三）建筑业自开票纳税人开具发票的金额、主管税务机关为纳税人代开发票的金额应为纳税人收取的工程款，不应包括建设单位提供材料的部分（俗称甲供材）。对建筑业代开票纳税人涉及到设备扣除的，应全额开票。

开票前应严格审核纳税人甲供材料部分计缴应纳税款以及对设备部分扣除计算是否符合规定。发现问题，应及时按规定处理。

（四）施工单位在本市范围内承接建筑项目的，必须开具从常州市主管税务机关领购的《建筑业统一发票(自开)》，或向常州市主管税务机关申请代开《建筑业统一发票(代开)》。

四、纳税申报和税款征收

（一）本市施工单位以及房地产项目建设单位按规定向其机构所在地税务机关办理纳税申报，对纳入项目管理的代开票纳税人执行先申报纳税后开票制度。

（二）本市施工单位在纳税申报时要将其承接常州市范围以外的施工项目应纳税款以及在代开票环节先予缴纳的税款一并申报，对已纳税款部分不再缴纳税款。对房地产项目建设单位在代开票环节先予缴纳的税款在办理纳税申报时也按上述规定处理。

（三）建筑项目总包人应将自建涉及税款和分包（或转包）代扣税款分别申报。

（四）对代开票纳税人应严格按规定计征应纳税款。对外地来常施工企业按现行门临开票规定征税；对本市施工企业在代开票环节应计征营业税及附加税费，对企业所得税、个人所得税、土地增值税等税种的征收管理暂按现行规定执行。

五、本意见请立即组织贯彻实施，在贯彻实施中如有不明确的地方，请及时向市局报告。二市一区地税局可结合本地实际情况，制定具体实施意见。

附件：《江苏省地方税务局关于印发<江苏省地方税务局建筑业房地产业营业税管理暂行办法>的通知》

二00八年九月十一日